走出政策市，房地产才有真出路

朱达志

中国的股市是政策市，中国的房地产也是政策市。政府的调控政策，对房地产市场的影响之大，恐怕没人不同意这一判断。所不同的是，有人明确反对政府过多干预房市，而相当多的民众却怀着极大的热望欢迎政府出面调控房市，支持政府打压房价，希望房价能够回落到令“天下寒士俱欢颜”的程度。这想法可以理解，也应该是一种理想状态。不过，实现理想的途径有很多，但并不一定条条大路通罗马，政策市未必就能让房地产市场走上理性的康庄大道。

8月12日，中房协副会长朱中一在海南博鳌的一个会议上透露，中房协已多次“上书”国务院，建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。朱中一表示，在目前的调控新政下，土地购置、开发投资等指标均在下降，房地产上下游产业亦受波及；加上今年宏观经济的不确定性，需暂缓出台新的紧缩性调控政策。报道说，中房协曾在7月份再次“上书”，希望稳定市场局势，发挥现有政策调控作用，并采用编制“‘十二五’住房规划”等长期手段来调控房地产市场预期。

祈求政府暂缓出台紧缩政策，其实跟当初祈求政策铁腕力挽狂澜“救市”一样，都是对政策市怀抱幻想的表现。这样的诉求，几乎是下意识的条件反射。不过也怪不得他们。朱中一认为，当前需要暂缓出台紧缩性调控政策的主要理由之一，就是房屋交易量在迅速下滑。这是事实。两年多来，房地产市场从量价齐飞，到量价背离，再到量价双落，政策干预“功不可没”。但此“功”究竟有多大，抑或是功非功，实际上还是个问题。房地产市场的长期低迷，总归不是好事。但对房地产行业而言，当初金融危机来袭，政府及时救市，至少让中国房地产市场没有整体崩盘，政策市的功劳还是大大的。

不过，这毕竟是饮鸩止渴。目前房地产市场的持续低迷，令业界人士非常担心。“房屋交易量迅速下滑的情势，正从一线城市向二、三线城市蔓延。”朱中一表示，土地供应不足和开发商拿地不积极，将可能成为影响2011年上半年房地产市场的大问题。上半年，全国土地供应完成计划还不到三分之一；40个重点城市在土地购置面积上，有8个出现同比下降，其中深圳同比下降99.7%，而在土地开发面积数据中，9个城市下降幅度超过50%。有鉴于此，中房协建议地方政府“适当调整土地出让底价”，说白了就是降价卖地。

然而，中房协又不是各地方政府的上级，焉能听你调遣指挥？和业界一样，地方政府其实也在观望中央政府的调控政策，它们更从讲政治的角度考虑问题，非常清楚维持房地产市场的稳定对于整个经济的发展和社会和谐稳定功莫大焉。国家不可能让房地产市场真正垮掉，我为什么要贱价卖地？坚持就是胜利。

这正是政策市的最大问题之所在。严格说来，并不是让商品房价格维持高水平才能确保房地产市场不垮；如果土地出让价格能降至合理水平，令房价基本回归正常，交易量上升，房地产市场才能真正稳住。如此，既使民生受益，开发商利润不减，又能令社会更加和谐，如此好事，何乐而不为呢？问题是，分税制后，地方财政收入的巨大缺口，就只能靠土地出让收益去填补了啊！

没办法。房地产市场要维稳，又要大庇天下寒士俱欢颜，就必须尽快走出政策市。一方面，有必要调整分税制政策，让土地出让价格降下来；另一方面，要完善住房供应结构，让大量低收入者能够住上设施完善的廉租房，让房价在市场供需规律作用下理性回归。我认为，这是房地产市场走出困境的华山一途。

发表于8月16日深圳晶报